Unternehmerische Immobilien: Neuregelung des Vorsteuerabzugs

Das Jahressteuergesetz 2010 ist seit 1. Januar 2011 in Kraft. Dabei wurde auch die Vorsteuerabzugsfähigkeit von Gebäuden und Grundstücken gemischter Nutzung geändert – und zwar zum Nachteil des Unternehmers, wie der Steuerberater Gerhard Heim, von der Augsburger Steuerkanzlei Heim, erklärt.

Unter einem "gemischt genutzten Charakter" versteht der Gesetzgeber die Gebäude und Grundstücke, die sowohl in unternehmerischer als auch privater Hinsicht genutzt werden.Noch bis 31.12.2010 bot die Rechtslage hier dem Unternehmer mit dem vollständigen Einbezug der privaten Nutzung in die vorsteuerabzugsfähigen Immobilieninvestitionen merkliche finanzielle Vorteile durch einen gesteigerten Vorsteuerabzug.

Gerhard Heim: "Die von ihm für die private Nutzung im Rahmen der Unternehmensimmobilie zu entrichtende Umsatzsteuer führte zu einer auf mehrere Jahre verteilten Rückzahlung des erzielten Vorsteuervorteils". Mit Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes 2010 wurde die volle Vorsteuerabzugsfähigkeit aber beschnitten.

So beschränkt sich der Vorsteuerabzug seit 1. Januar auf Immobilien- und Grundstücksinvestitionen, die rein unternehmerisch genutzt werden. Wurden dennoch private Nutzungsanteile dem unternehmerischen Investitionsvolumen zugerechnet, sind diese nicht mehr abzugsfähig, erklärt Gerhard Heim. Ein kleines Trostpflaster: Dafür unterliegen sie aber auch nicht mehr der Umsatzsteuer.

Wichtig: Das Jahressteuergesetz 2010 beschränkt die Reichweite der Vorsteuerreform auf umsatzsteuerrechtlich dem Gebäude oder Grundstück des Unternehmers zuzuordnende Bestandteile. Erfasst die Umsatzsteuer Gebäudeteile oder Einrichtungen nicht, hat die Reform keine Auswirkung auf diese. Weiterhin wirkt sich die Vorsteuerreform auch nicht rückwirkend aus. Wurden Kauf- und Herstellungsverträge bis Ende 2010 rechtskräftig geschlossen, bleiben die alten Vorsteuerabzugsregelungen für sie gültig. (masi)