US-Immobilienmarkt schwächer denn je

Die jüngsten Daten zu den Eigenheimkäufen machen wenig Hoffnung, dass die USA einer "double dip"-Rezession entgehen können

Angesichts der großen Bedeutung des Immobiliensektors für die US-Wirtschaft gehen viele Ökonomen davon aus, dass es ohne Erholung bei den Eigenheimpreisen und den Geschäftsmieten keinen selbsttragenden Aufschwung geben werde. Mit dem Auslaufen der öffentlichen Förderungen für Eigenheimkäufe wurde nun allerdings der traurige Zustand des US-Immobilienmarktes offenbar. So wurden im Mai gerade einmal (statistisch bereinigte) 300.000 Verkäufe neuer Einfamilienhäuser verzeichnet, was der niedrigste Wert ist, seit diese Statistik 1963 erstmals erhoben wurde. Der Median-Preis lag mit 200.900 Dollar zudem 9.6% unter dem Vorjahresstand und war damit so niedrig wie zuletzt im Jahr 2003.

Da die 8000-Dollar-Förderung für erstmalige Käufer aus dem US-Konjunkturpaket im April ausgelaufen war, hatten Ökonomen wie Finanzmärkte zwar ohnehin mit sehr schwachen Verkaufszahlen gerechnet, allerdings erwarteten die Analysten im Schnitt nur einen 20prozentigen Rückgang gegenüber dem Vormonat. Die Bekanntgabe eines Rückgangs um ein sattes Drittel ließ dann auch die Leitindizes an der Wall Street sofort um ein Prozent einbrechen.

Da die Bautätigkeit mit Ausbruch der Subprimekrise aber weitgehend eingestellt worden war, sank das Inventar an unverkauften Neubauten auf nur noch 213.000 Einheiten, den niedrigsten Stand seit 39 Jahren, der sich wohl auch nicht so bald erhöhen dürfte. Denn immerhin waren im Mai auch die Baubeginne – ebenso wie gleichzeitig die Baubewilligungen - im Wohnbaubereich von den bereits zuvor extrem niedrigen Niveaus um zehn Prozent eingebrochen, wobei bei Einfamilienhäusern sogar ein Rückgang um 17 Prozent verzeichnet wurde. Damit dürfte der Beitrag des Wohnbaus zum US-BIP, der am Höhepunkt des Booms bei mehr als sechs Prozent gelegen hatte, heuer noch unter dem Rekord-Tiefststand des Vorjahres von 2,9 Prozentpunkten abfallen.

Bereits am Dienstag hatte der Maklerverband National Association of Realtors sehr schwache Verkaufszahlen für Gebrauchtimmobilen bekanntgegeben. Obwohl hier die öffentliche Förderung durch den Fristenlauf erst nächsten Monat ausläuft und daher mit Vorziehkäufen gerechnet wurde, war die Verkaufszahl um zwei Prozent zurückgegangen, was aufs Jahr hochgerechnet einen Absatz von 5,66 Millionen Eigenheimen bedeutet. Das übersteigt zwar deutlich den Vorjahreswert von 4,75 Millionen, von Bloomberg befragte Immobilienexperten hatten im Schnitt aber mit einem Zuwachs von sechs Prozent gerechnet.

Immerhin fiel der Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern um 3,4 Prozent auf 3,89 Millionen zurück, Makler machen aber darauf aufmerksam, dass es darüber hinaus einen Bestand von rund 3,5 Millionen Häuser gebe, die zwar eigentlich abgestoßen werden sollten, deren Eigentümer aber auf eine Erholung des Marktes hoffen und die Immobilien vorerst vermietet haben, um auf bessere Marktpreise zu warten.

Fast ein Drittel der Verkäufer dürfte jedoch keine andere Wahl gehabt haben, da es sich entweder um Zwangsversteigerungen oder um Immobilien handelte, bei denen die Hypothek den Verkaufspreis überstieg. Immerhin zeigte der Median-Preis bei den gebrauchten Häusern gegenüber dem Vorjahresmonat einen Anstieg von zwei Prozent auf 179.000 USD, was aber immer noch gut 35 Prozent unter den Durchschnittspreisen vom Höhepunkt des Booms liegt.

Zangsvollstreckungen, Einbruch bei gewerblichen Immobilien, hohe Arbeitslosigkeit in der Bauindustrie

Ein Viertel der Verkäufe wurden übrigens ohne Kreditfinanzierungen abgewickelt, was jedenfalls nicht an zu hohen Zinsen liegen dürfte. So war der Durchschnittszins für die klassische 30-Jahre-Fixzinshypothek von zuvor 5,1 Prozent im Mai auf 4,89 Prozent gefallen, was schon sehr nahe an den historischen Tiefstständen liegt. Mehr als die Hälfte aller US-Hypotheken werden dabei von den im Sommer 2008 notverstaatlichten gigantischen Hypothekenbanken Fannie Mae and Freddie Mac gehalten oder garantiert, deren eigene Anleihen sich zuletzt hoher Nachfrage und stark steigender Preise erfreuten. Laut Wall Street Journal wurden im 1. Quartal satte 96,5 Prozent aller Eigenheimhypotheken von diesen oder anderen öffentlichen Körperschaften garantiert, nach 90 Prozent im Vorjahr. Fanni und Freddie haben dafür inzwischen mehr als 160.000 Einfamilienhäuser im Portfolio, die ihnen von säumigen Schuldnern übereignet wurden. Der Durchschnittspreis ihrer rund 5,2 Billionen Dollar an ausstehenden Anleihen stieg zuletzt auf 106,3 Cents je Dollar, gegenüber 104,2 Cents am 31. März, dem Tag, als die FED ihre umfangreichen Käufe abschloss, die bis dahin 1,25 Billionen davon mit Notenbankdollar aufgekauft hatte, um den Markt zu stützen.

Allerdings waren nach einer US-Regulierungsbehörde im ersten Quartal erstmals seit dem Ausbruch der Krise weniger Hypothekarschuldner in Verzug geraten als im Vorquartal, und das sogar in den Hochrisikokategorien "Subprime" und "Alt-a". So meldete Freddie Mac gerade, dass die Zahl der mindestens 90 Tage überfälligen Hypotheken im März erstmals seit Ausbruch der Krise gefallen sei und zwar auf 4,13% nach 4,2% im Februar.

Das dürfte aber auch daran liegen, dass gegen die meisten der schwächeren Schuldner inzwischen bereits ein Zwangsvollstreckungsverfahren läuft. So stiegen die neu eröffneten Vollstreckungsverfahren gegenüber dem Vorquartal um 19 Prozent auf 370.536 an, während die insgesamt laufenden Verfahren um neun Prozent auf 1,17 Millionen zunahmen.

Gleichzeitig nahmen auch die öffentlichen Unterstützungsaktionen zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungen um fünf Prozent auf 630.000 zu, wobei gleichzeitig aber auch gemeldet wurde, dass bisher mehr als die Hälfte alle modifizierten Hypotheken zwölf Monate später bereits wieder in Verzug geraten waren. Dennoch hat das Finanzministerium am Mittwoch weitere 1,5 Milliarden Dollar zugesagt, die nun an Agenturen in Arizona, Kalifornien, Florida, Michigan und Nevada ausgeschüttet werden, um Modifikationen für die "am schwersten von der Krise betroffenen" zu finanzieren.

Das Center for Responsible Lending berichtet, dass elf Prozent aller US-Hypotheken wenigstens zwei Monat in Verzug sind. Bei rund einem Viertel übersteigt die Hypothek den Marktwert der Immobilie. Nachdem es von 2007 bis 2009 bereits zu 2,5 Millionen Zwangsvollstreckungen gekommen war, rechnet das Center noch mit weiteren 5,7 Millionen Vollstreckungen, wobei überwiegend von Schwarzen und Latinos bewohnte Gemeinden am stärksten betroffen sein werden. So hätten 17 Prozent aller Hausbesitzer mit lateinamerikanischer Abstammung und elf Prozent aller afroamerikanischen ihre Immobilie bereits verloren oder seien kurz davor, während das nur auf sieben Prozent der "weißen" Hausbesitzer zutrifft.

Noch schlechter als bei privaten Eigenheimen dürfte sich indes die Situation bei gewerblichen Immobilien darstellen. So ist das Geschäft in diesem Bereich seit 2007 um 90 Prozent zurückgegangen, die Preise sind um rund 40 Prozent eingebrochen, wobei in einzelnen Segmenten wie etwa bei Hotels der Preisrückgang sogar bei 70 Prozent liegen soll. Insgesamt hat die US-Bauindustrie durch die Krise mehr als zwei Millionen Jobs verloren, davon allein 35.000 im letzten Mai.