Mieterschutz zulasten von Mietern

Neue Vorschriften in Pankow zeigen, wie schizophren und bisweilen auch hilflos auf Gentrifizierung reagiert wird.

Die Gentrifizierung und das Gegensteuern

Gentrifizierung ist, obgleich erst in den letzten Jahren auch in der Öffentlichkeit als Problem angekommen, keineswegs ein neues Problem. Während sich der Begriff vom englischen "Gentry" ableitet (was sinngemäß "niederer Adel" bedeutet) und nicht automatisch negativ besetzt ist, wird er als politischer Begriff mittlerweile mit exzessiven Mieterhöhungen und Nachteilen für wenig zahlungskräftige Mieter verbunden: Ursprünglich erschwingliche Wohngebiete werden als neu und hip entdeckt und umgestaltet - was sie für diejenigen, die bisher dort wohnten, oft nicht mehr bezahlbar macht.

Bereits 1989 fand diese Problematik Eingang auch in die Jugendliteratur. Rona S. Zable, die genau wie Janice Harrell oder Candice F. Ransom1 gesellschaftliche Probleme innerhalb ihrer Liebesgeschichten für Jugendliche ansprach, griff das Thema in der Geschichte Landing on Marvin Gardens (deutsch: Alles klar, Tante Rose) auf und stellte zwei Familien in den Vordergrund, die auf ihre Weise mit erhöhten Mieten zurechtkommen müssen:

Während Anne sowie ihre Mutter bei der überaus unhöflichen, herrschsüchtigen und neugierigen Tante Rose unterkommen, hat die Familie um Chrissy weniger Glück – ihre Stationen heißen Obdachlosenasyl und Absteige (wo die vierköpfige Familie in einem Zimmer wohnt). Zuletzt bleibt nur noch der Umzug zu einem Großvater, der die Familie seit Jahren schon nicht mehr kennen wollte und sie dementsprechend auch spüren lässt, wie unwillkommen sie ist. Beide Schicksale resultieren aus der Umwandlung der bisherigen Wohnungen in Eigentumswohnungen und den damit verbundenen Mietpreiserhöhungen, die seitens des Staates genauso hingenommen werden wie die dadurch entstehende Wohnungsnot.

Während einer Runde Monopoly stellen die beiden Mädchen dann ernüchtert fest, dass das Spiel zu viel mit der Realität zu tun hätte – man dreht sich im Kreis und landet immer wieder auf "Marvin Gardens" (der Schlossallee), was früher oder später zum Bankrott führt, während der Besitzer von "Marvin Gardens" letztendlich nur darauf warten muss, dass jemand auf sein Feld kommt.

Diese Problematik besteht bis heute - und weiterhin zeigt sich der Staat nicht fähig (oder nicht willens), den sozialen Wohnungsbau zu stärken. Wie wenig durchdacht Maßnahmen gegen Gentrifizierung sind, wenn sie denn stattfinden, zeigt sich derzeit an den Prüfkriterien für Anträge in den Erhaltungsgebieten Pankow und Prenzlauer Berg in Berlin. Diese Prüfkriterien legen fest, welche Umbaumaßnahmen genehmigungsfähig und welche chancenlos sind. Hierbei hat man besonderen Wert darauf gelegt, sogenannte "Luxussanierungen" zu verhindern. In den Prüfungskriterien heißt es erläuternd:

Bauliche Maßnahmen dürfen vorhandenen Wohnraum nicht derart verändern, dass er für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist. Entscheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraumes. Der Genehmigungspflicht unterliegen sowohl vermietete als auch leer stehende Wohnungen unabhängig von der Eigentumsform. […] Dem Schutzziel 'Erhalt des Wohnungsbestandes' soll insbesondere dadurch verstärkt Rechnung getragen werden, dass eine geplante Reduzierung des Wohnungsangebots im Regelfall nicht genehmigungsfähig ist. Dabei ist zu beachten, dass das Erhaltungsrecht ein städtebauliches Instrument darstellt und nicht dem individuellen Mieterschutz dient.

Einige der Verbote sind durchaus nachvollziehbar – so soll beispielsweise verhindert werden, dass mehrere kleine Wohnungen zu einer großen Wohnung umgebaut werden. Auch das Zusammenlegen von Dachgeschosswohnungen mit einer anderen Wohnung zu einer Maisonettewohnung ist nicht mehr genehmigungsfähig. Ähnliches gilt für die Umwandlung von Wohnraum in Gewerberäume, die prinzipiell nicht mehr genehmigungsfähig ist. Und Ferienwohnungen dürfen nur noch in Ausnahmefällen zugelassen werden - nämlich dann, wenn die Wohnung (bzw. das Haus) für eine langfristige Nutzung nur bedingt geeignet ist.

Kamin, Fußbodenheizung, zweites WC

Doch einige andere Prüfkriterien greifen stark in Rechte von Mietern und Eigentümern ein. Diese Prüfkriterien, die sich auf sogenannte Ausstattungsstandards beziehen, wirken teilweise wie Verzweiflungstaten, um der Gentrifizierung entgegenzusteuern, ohne hierfür jedoch ein tragkräftiges Konzept zu haben. In der Theorie sollen sie dafür sorgen, dass die Mietentwicklung nicht die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet. Das Verbot von "überdurchschnittlichen Ausstattungsstands" beinhaltet jedoch, dass beispielsweise eine nachträgliche Barrierefreiheit von Wohnungen nicht ermöglicht werden kann, weil auch der Einbau einer Aufzugsanlage zu diesen Ausstattungsstandards gehört. Und eine energie- und klimapolitisch sinnvolle Wärmedämmung soll nur noch in "unbedingt notwendigen" Fällen genehmigt werden.

Der "zeitgemäße Ausstattungsstandard durchschnittlicher Wohnungen" dient auch als Begründung dafür, dass diverse bauliche Veränderungen an der Wohnung an sich nicht mehr genehmigungsfähig sind. Dazu gehört beispielsweise ein zweites Bad oder WC, sofern die Wohnung mit weniger als vier Räumen ausgestattet ist. Bei vier oder mehr Wohnräumen gibt es noch die Möglichkeit der Ausnahmegenehmigung, wohingegen der Einbau eines Kamines oder einer Fußbodenheizung prinzipiell nicht mehr genehmigt werden kann. Auch zusätzliche Stellplätze oder ein zweiter Balkon bzw. eine zweite Terrasse sind nicht erlaubt.

"Unjewaschen, kleen und kalt is schick!" werden die neuen Prüfkriterien im Blog der Wochenzeitung Die Zeit kommentiert - und es wird darauf hingewiesen, dass Menschen nicht zwangsläufig auf z. B. Aufzugsanlagen oder Fußbodenheizung verzichten wollen, nur um in "ihrem Viertel" leben zu können. Ob solche Regelungen sich mit den Grundrechten von Wohnungseigentümern vertragen, dürfte sich erst im Zuge von Klagen klären lassen - denn anders als beispielsweise beim Denkmalschutz geht es hier nicht um erhaltenswerte Substanz, sondern lediglich um Umbauten, die zu Mietsteigerungen führen könnten (welche wiederum den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden könnten). Eine Menge Konjunktive, die hier zu engen Vorgaben führen.

Interessant ist, dass die bundesweiten Veränderungen in Bezug auf das Mietrecht weitgehend unbeachtet blieben. Während also der Einbau eines Aufzuges zumindest in Pankow und Umgebung nicht genehmigungsfähig ist (und dies zwar als städtebauliches Instrument und nicht als individueller Mieterschutz deklariert wird, letztendlich aber doch gerade auch die Mieter schützen soll), sind die geplanten bundesweiten Neuregelungen für die Mieter wenig erbaulich. So ist es zum einen nicht mehr möglich, die Miete in den ersten drei Monaten, in denen Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen stattfinden, zu kürzen, wenn die Beeinträchtigung durch die Maßnahmen nicht so stark ist, dass sie ein weiteres Wohnen in der Immobilie unmöglich macht.

Auf diese Weise sollen Hemmnisse bei den Vermietern in Bezug auf die Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen abgebaut werden. Bei Streitigkeiten über Mietminderungen soll ein Gericht anordnen können, dass der Mieter den strittigen Betrag hinterlegt. Und eine Räumung der Wohnung soll per einstweiliger Verfügung angeordnet werden können - nicht erst durch eine Räumungsklage.