Auch der Mittelschicht wird wohnen zu teuer

Weil preiswerte Wohnungen zu geringe Renditen abwerfen, ruft die Bau- und Immobilienwirtschaft nach Steuersenkungen

Nicht jeder hat es bei der Wohnungssuche so leicht wie der steuerflüchtige Neurusse Gerard Depardieu. Der ob der Steuerbelastung in Frankreich notleidende Schauspieler bekam jüngst vom tschetschenischen Machthaber Ramsan Kadyrow eine Fünf-Zimmer-Wohnung in Grosny geschenkt. Wer in Deutschland eine Wohnung sucht, die er auch selbst bezahlen kann, hat es zunehmend schwer. Das haben mittlerweile auch die private Wohnungswirtschaft und die Bauindustrie gemerkt und die aktuelle Situation am Wohnungsmarkt in einer Studie untersuchen lassen, die anlässlich der Wohnungsbautagung in Berlin vorgestellt wurde.

Die Studie mit dem Titel "Strategien für bezahlbares Wohnen in der Stadt", die von Regiokontext im Auftrag unter anderem vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, dem Deutschen Mieterbund und dem Zentralverband Deutsches Baugewerbe durchgeführt wurde, kommt vor allem für Ballungsgebiete sowie Groß- und Industriestädte zu einem dem Ergebnis, dass bezahlbarer Wohnraum kaum noch vorhanden ist und die Mietpreise deutlich steigen.

Die Hintergründe dafür sind vielfältig. So nimmt die Einwohnerzahl in den Metropolen trotz des demographischen Wandels weiter zu – so stieg allein in München die Einwohnerzahl von 2001 bis 2011 um nahezu 12 Prozent, Mainz verzeichnet im gleichen Zeitraum acht und Berlin rund 3 Prozent Zuwachs. In einem Drittel der Städte wird die Einwohnerzahl bis 2019 um nochmals mindestens vier Prozent wachsen.

Gleichzeitig hält der Trend zum Singlehaushalt weiter an, insbesondere in den Großstädten, die durch hohe Zuzugsraten ohnehin besonders von der Wohnungsknappheit betroffen sind. Da der Studie zufolge auch nach einer Trennung die meisten Mieter ihre, dann eigentlich zu große, Wohnung behalten würden, verschärft das den Mangel zusätzlich.

Der Hintergrund für die fehlende Lust am Umzug ist dabei ebenfalls finanzieller Natur. Denn die Vermieter nutzen den Mieterwechsel in der Regel für eine kräftige Mieterhöhung. Seit 2007 seien die Neu- und Wiedervermietungsmieten um durchschnittlich 9,3 Prozent gestiegen. Allein im Jahr 2012 lag die Mietsteigerung bei Wiedervermietung bei 3,6 Prozent. Dabei gibt es die deutliche Tendenz, dass die Steigerungsraten selbst von Jahr zu Jahr ansteigen. 2009 lag sie lediglich bei 0,8 Prozent. So ist es für den Mieter oftmals günstiger, in einer zu großen Wohnung zu bleiben, als sich nach Trennung oder Auszug der Kinder eine kleinere Bleibe zu suchen.

Trotz dieses Trends entstehen jedoch nicht genug Wohnungen. So stieg die Zahl der Haushalte zwischen 2000 und 2011 um 6,1 Prozent, die Zahl der Wohnungen nahm jedoch nur um 5,4 Prozent zu. Und selbst die Wohnungen, die errichtet werden, sind für einen großen Teil der Wohnungssuchenden schlicht unerschwinglich. 2010 waren 43 Prozent der neu gebauten Wohnungen im oberen Preissegment angesiedelt, jedoch lediglich 17 Prozent im unteren Segment. Hinzu kommt, dass der Bau von Eigentumswohnungen boomt – die aber ebenfalls für zahlreiche Menschen schon finanziell nicht erreichbar sind. Zudem würden, entgegen dem eigentlichen Bedarf, vor allem große Wohnungen mit einer Durchschnittsgröße von über 100 Quadratmetern gebaut.

In der Folge müssen die Deutschen immer größere Teile ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Obwohl derzeit erst Zahlen bis 2008 vorliegen, der große Preissprung bei den Neuvermietungen also noch nicht berücksichtigt ist, wird deutlich: auch für die Mittelschicht wird wohnen immer mehr zum Luxus. So stieg der Anteil der Mietausgaben am Haushaltseinkommen in der Einkommensgruppe bis 900 Euro von 41 Prozent in 2003 auf 45,5 Prozent in 2008.

Zwar schwächt sich dieser Anstieg des Mietkostenanteils mit zunehmendem Einkommen langsam ab, ein gleichbleibender Anteil der Wohnkostenbelastung zwischen 2003 und 2008 ist jedoch erst bei einem Monatseinkommen zwischen 3.600 und 5.000 Euro auszumachen, der Anteil am Haushaltseinkommen liegt hier bei rund 31 Prozent. Die Einkommensgruppe von 5.000-18.000 Euro konnte als einzige den Anteil der Wohnkosten senken – von 28,7 auf 27,2 Prozent.

Lieber Steuersubventionen als kommunale Wohnungsbaugesellschaften

Der Grund für die Mietpreissteigerungen und die Wohnungsknappheit sehen die Verbände, die hinter der Studie stehen, vor allem in den hohen Kosten des Wohnungsbaus. Wohnungen im unteren Preissegment seien für die Investoren schlicht nicht profitabel und würden daher auch nicht gebaut. Schuld daran sei zu einem guten Teil auch der Staat. So würde die Energieeinsparverordnung (EnEV), die Vorschriften für die Energieeffizienz von Neubauten macht, das Bauen derart verteuern, dass niedrige Mietpreise nicht machbar seien. Die Bau- und Immobilienwirtschaft fordert daher, die EnEV nicht weiter zu verschärfen. Zudem müssten mehr Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt werden. Ebenso kritisieren die Verbände die Steuerbelastung, beispielsweise über Grunderwerbssteuern oder die Erbschaftssteuer. Auch diese Belastungen würden das Wohnen verteuern.

Dass der Bau von bezahlbaren Wohnungen eine öffentliche Aufgabe sein könnte, will die Immobilienwirtschaft freilich nicht sehen. Der Bau bleibe Aufgabe der Immobilienwirtschaft und privater Bauherren, so die eindeutige Schlussfolgerung der Studie. Das ist umso bemerkenswerter, weil die Studie selbst erkennt, dass die Privatisierung von Wohnungen einen nennenswerten Beitrag dazu geleistet hat, dass bezahlbarer Wohnraum verloren gegangen ist.

Doch statt Konkurrenz von nicht profitorientierten kommunalen Wohnungsbauunternehmen setzt die Wirtschaft lieber auf Subventionen, Steuervergünstigungen und langsamere Schritte bei der Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden. Ob diese Vergünstigungen am Ende tatsächlich auch bei den Mietern ankommen würden, ist hingegen zweifelhaft.