Der Energiepass kommt
Primäres politisches Ziel ist die Verminderung des Kohlendioxidaustoßes, aber der Energiepass wird auch den Energieverbrauch von Gebäuden vergleichbar machen
Der Countdown läuft. Nach vierjähriger Planungsphase gerät die Bundesregierung unter Zeitdruck, denn bis zum 04.01.2006 muss die Europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in nationales Recht umgesetzt werden. Um den Zeitplan noch einhalten zu können, ist geplant, keine vollkommen neuen Prozeduren zu entwickeln, sondern das bestehende Verfahren der Energieeinsparverordnung so zu ändern, dass mit ihr in Zukunft nicht nur der Energiebedarfsausweis bei Neubaumaßnahmen, sondern auch die Bilanzierung von Bestandsgebäuden möglich wird.
Deutschland ist ein ausgesprochenes Mieterland: 65% der insgesamt 38,9 Millionen Wohnungen sind vermietet. Bei einer angenommenen Fluktuationsrate von 10% bei Mietwohnungen und einer Veräußerungsrate von 10% bei Wohnimmobilien wird im ersten Jahr nach Einführung des Energiepasses allein im Wohnungsbau mit einem Bedarf von über zwei Millionen Ausweisen gerechnet.
Ziel des aktuellen Gesetzgebungsverfahrens ist es, einen bundeseinheitlichen Energiepass für Wohn- und Nichtwohngebäude einzuführen, der bei Errichtung, Kauf und Neuvermietung dem Käufer oder Mieter vorgelegt werden muss. Allerdings, hier liegt der erste Schönheitsfehler, ist er "nur auf Verlangen" vorzulegen - und welcher Mieter möchte sich vor Vertragsabschluß einer attraktiv gelegenen Wohnung schon als Querulant unbeliebt machen.
Innere Werte
Primäres politisches Ziel des Energiepasses ist die Verminderung des CO2-Ausstoßes, also ein geringerer Verbrauch fossiler Brennstoffe. Denn noch immer wird in Deutschland ein Drittel der gesamten Energie für die Raumheizung und Warmwasserbereitung verbraucht. Aber anders als bei vielen Haushaltsgeräten und Autos, ist der Energieverbrauch von Gebäuden für deren Nutzer bis heute eine unbekannte Größe. Mieter und Käufer müssen bisher die Katze im Sack kaufen bzw. mieten und die Kosten für ungedämmte Häuser und ineffiziente Heizanlagen tragen. Es fehlen Kostentransparenz und Vergleichbarkeit. Gleichzeitig sind die momentan schnell steigenden Ölpreise ein Vorbote, der nicht nur die marktbedingte Verknappung fossiler Brennstoffe anzeigt, sondern auch deren Endlichkeit. Die bisher unter "Nebenkosten" subsumierten Heizkosten werden als entscheidender Kostenfaktor immer mehr in den Vordergrund treten.
Derzeit schwanken die Energieverbräuche im Bestand zwischen 340 kWh/m2 und 15 kWh/m2 pro Jahr um das 23-Fache (Das 1,1-Liter-Haus). Ein hochwertiger Neubau liegt z.Zt. bei rund 70 kWh/m2. Diese Spanne macht sichtbar welches Potential insbesondere in der Altbausanierung liegt und welche Energie- und Kosteneinsparungen möglich sind. Auch der Druck, "Energieschleudern" zu sanieren, dürfte steigen, denn bisher war in Mietverhältnissen, bei denen Zentralheizungskosten auf die Mieter umgelegt wurden, nicht ersichtlich, welcher Anteil auf eigenes Nutzerverhalten und welcher auf die schlechte energetische Qualität des Gebäudes zurückzuführen ist. Der Energiepass soll hier Klarheit schaffen. Dazu wird der Energiepass den Jahres-Energieverbrauch in kWh/m2 anzeigen und so Gebäude miteinander vergleichbar machen. Analog zum Treibstoffverbrauch pro 100 km bei Fahrzeugen, kann der Energiepass so auch als Marketinginstrument für qualitativ hochwertige Gebäude und als Anreiz zur gezielten Sanierung dienen.
Weitgehend geklärt ist das Aussehen des Energiepasses. Er wird den Energieverbrauch eines Gebäudes pro Quadratmeter und Jahr plakativ auf einer farblichen Verbrauchsskala einordnen, so dass auf einen Blick ersichtlich ist, wie sparsam oder verschwenderisch der Energieverbrauch des Gebäudes im Vergleich zu anderen Gebäudetypen, vom unsanierten Altbau bis zum Passivhaus ist. Außerdem soll der Energiepass im Bedarfsfall Sanierungsvorschläge zur energetischen Optimierung des Hauses enthalten.
Wie der Energieverbrauch zu ermitteln ist, darum wird jedoch noch kontrovers gestritten. Der Grund sind die Kosten. Die Verfechter der "reinen Lehre" wollen den bedarfsbezogenen Energiepass. Hierbei wird ein Norm-Verbrauch berechnet. Grundlage sind die exakten Gebäudedaten, die Qualität der Heizanlage und gleiche Grundannahmen zur Dauer der Heizperiode und des Klimas. Im Ergebnis gibt der bedarfsbezogene Energiepass also einen Energieverbrauch an, der nicht dem tatsächlichen individuellen Verbrauch entspricht, dafür aber die Vergleichbarkeit mit allen anderen Gebäuden, die auf gleicher Grundlage bilanziert wurden, sicherstellt. Nachteil seiner Erstellung sind die Kosten, die insbesondere aus der notwendigen exakten Datenaufnahme resultieren.
Hier sehen die Befürworter des verbrauchsorientierten Energiepasses ihr Hauptargument. Sie wollen schlicht die Strom- und Heizkostenabrechnung auf die Fläche des Hauses umrechnen. So ein Energiepass wäre erheblich kostengünstiger in der Ausstellung, aber es wäre keine Vergleichbarkeit mehr gegeben, denn er bildet nur das jeweilige Haus ab. Während in dem einen Haus verschwenderische Bewohner die Raumtemperatur per Fenster regeln und auch im Winter im T-Shirt durch die Wohnung laufen, heizen andere Bewohner sparsam oder die Wohnung ist gar unvermietet. Hätte bei einem verbrauchsorientierten Energiepass ein leerstehendes Haus die höchste Energieeffizienz? Außerdem würde ein solcher Pass keine Unterscheidung mehr zwischen dem Energieverbrauch möglich machen, der durch das Haus verursacht wird, und dem Anteil, der durch das Nutzerverhalten bedingt ist. Transparenz und Vergleichbarkeit sind hier also nicht gegeben.
Die Akteure
Um den erwarteten hohen Bedarf in der Startphase befriedigen zu können, erprobte die Deutsche Energie Agentur (Dena) ein weiteres Kurzverfahren, das von vereinfachten Annahmen bei der Gebäudeerfassung mit Hilfe pauschalierter Werte von Gebäude- und Anlagentypologien ausgehen. Die Abweichungen der Ernergieverbräuche sollen im Mittel dennoch möglichst wenig von den Ergebnissen des ausführlichen Verfahrens abweichen, als Zielmarke werden maximal 5% Abweichung anvisiert. Voraussichtlich wird dieses Verfahren in Kombination mit den Verbrauchsdaten bei der Energiepassausstellung dominieren.
In einem im Jahr 2004 durchgeführten Feldversuch der Dena lagen die Preise für die Erstellung eines Energiepasses für ein Einfamilienhaus mit dem Kurzverfahren zu 90% unter 200 Euro. Für ein Mehrfamilienhaus lagen die Kosten im Kurzverfahren zu 90% unter 300 Euro. Billige Energiepässe sind letztlich nur mit vereinfachten Verfahren zu haben. Natürlich möchten viele Interessensgruppen angesichts anhaltender Auftragsmisere in der Bauwirtschaft an dem erhofften Geldsegen teilhaben und von den verpflichtend zu erstellenden Energiepässen profitieren. Wer letztlich Energiepässe ausstellen darf, wird in der Energieeinsparverordnung 2006 festgelegt, die voraussichtlich im Herbst 2005 vom Bundesrat verabschiedet wird.
Aller Voraussicht nach werden die qualitativ hochwertigen Energiepässe, die auch Vorschläge zu Sanierungsmaßnahmen geben, von Architekten und ausgebildeten Vor-Ort-Energieberatern ausgestellt werden. Das vereinfachte Kurzverfahren wird auch von Handwerkern mit entsprechender Schulung bedient werden. Rechtlich soll der Energiepass lediglich der Information dienen. Der zukünftige Verbrauch und die entsprechenden Energiekosten des Nutzers lassen sich aus dem Energiepass nicht direkt ablesen und dies wird auch nicht einklagbar sein. Der Mieter hat ebenfalls keinerlei Anspruch auf Umsetzung der im Energiepass enthaltenden Modernisierungstipps.
Es bleibt zu hoffen, dass im Herbst, nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens taugliche Erhebungsverfahren zur Verfügung stehen, damit der Energiepass Aussagekraft hat, Vergleichbarkeit schafft und mittelfristig die Energieeinsparpotentiale im Gebäudebestand erschließt. Wahrscheinlich werden besonders in der Einführungsphase verschiedene Erhebungsverfahren koexistieren, das vereinfachte Verfahren nach Dena in Verbindung mit Verbrauchsdaten und daneben das ausführliche Verfahren für Bauherren, die konkretere Aussagen zu ihrem Gebäude wünschen und im Energiepass auch die Möglichkeit erkennen, Sanierungsstrategien gezielt über Planungsvarianten zu evaluieren und so Kosten zu sparen. Da der Energiepass eine Gültigkeit von jeweils zehn Jahren haben wird, werden sich in den Folgejahren die tauglichsten Verfahren herauskristallisieren.
Der Energiepass bietet Immobilienbesitzern und Nutzern vielfachen Mehrwert
Der Energiepass kann seine Wirkung nur entfalten, wenn er flächendeckend eingeführt wird und die Angabe des spezifischen Energieverbrauchs einer Wohnung ebenso selbstverständlich wird, wie bisher schon die Angabe von Quadratmetern. Nicht der Mieter muss den Energiepass fordern dürfen - auf die Gefahr hin bei begehrten Immobilien als potentiell schwieriger Kunde eine Wohnung eventuell nicht zu bekommen -, vielmehr sollte der Energiepass selbstverständlicher Bestandteil jedes Miet- und Kaufvertrages sein. Der Energiepass darf nicht nur ein buntes "noch ein Papier mehr" sein, sondern sollte eine tatsächliche Aussagekraft haben und bei einem hohen Energieverbrauch des Hauses diesen auch deutlich erkennbar machen. Nur so kann das Ziel des Energiepasses, den Energieverbrauch zu senken, erreicht werden.
Trotz noch vieler ungeklärter Fragen zum Prozedere besticht das Konzept. Der Energiepass bietet Immobilienbesitzern und Nutzern vielfachen Mehrwert, Wohnungsunternehmen können ihren Bestand energetisch durchleuchten und erhalten so wichtige Entscheidungskriterien für die Instandsetzungs- und Modernisierungsplanung sowie den Verkauf von Objekten. Vermieter und Verkäufer erhalten mit dem Energiepass ein zusätzliches Marketinginstrument und können nun mit ihren energetisch hochwertigen Gebäuden werben, denn mit steigenden Nebenkostenbelastungen kann der Energiepass die Energieeffizienz in Zukunft zum eigenen Qualitätsmerkmal werden lassen. Mieter und Verbraucher können schon vor Vertragsabschluß ablesen, ob sie tendenziell eher mit hohen oder niedrigen Energiekosten rechnen müssen. Dies ist eine Entscheidungshilfe bei der Wohnungs- oder Haussuche und ermöglicht den Vergleich verschiedener Objekte.