Gewerbemietverträge: Vorsicht bei Betriebspflicht- und Offenhaltungsklauseln

Wer ein Ladengeschäft mieten will, sollte unbedingt auf das Kleingedruckte im Mietvertrag achten. Ansonsten akzeptiert man nämlich möglicherweise Betriebspflicht- und Offenhaltungsklauseln, die eine Ladenschließung auch dann unmöglich machen, wenn die Kundschaft ausbleibt.

Wie der Frankfurter Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Klaus Hünlein, betont, werden gerade bei Abschluss von Mietverträgen für Gewerberäume besondere Anforderungen an die Vertragsgestaltung gestellt. Der Jurist rät Gewerbetreibenden daher dringend, einen Mietvertrag auf die Wirkungen einzelner Klauseln prüfen zu lassen – am besten durch einen auf dem Gebiet des Gewerberechts erfahrenen Rechtsanwalt.

Was passieren kann, wenn man sich nicht über mögliche Folgen etwaiger Betriebspflicht- und Offenhaltungsklauseln informiert und einen solchen Mietvertrag ungeprüft unterschreibt, zeigt ein Fall, der im März vor dem Bundesgerichtshof verhandelt wurde (Az.: XII ZR 131/08) und auf den Rechtsanwalt Klaus Hünlein in diesem Zusammenhang verweist.

Verhandelt wurde der Fall eines Gewerbetreibenden, der einen Laden in einem Einkaufszentrum gemietet hatte. Im Vertrag fanden sich Klauseln, die ihm eine Betriebs- und Offenhaltungspflicht auferlegten und außerdem eine Sortimentsbindung beinhalteten, aber keinen Sortiments- und Konkurrenzschutz. Er musste seinen Laden zu den gesetzlichen Öffnungszeiten offen halten und durfte nur sein Sortiment anbieten. Die Umgebung des Einkaufszentrums erwies sich allerdings als strukturschwach, in dem Gebäude standen viele Läden leer und der Gewerbetreibende konnte wegen der Sortimentsbindung nicht einmal zusätzliche Waren anbieten, um mögliche andere Kunden anzulocken. Daraufhin wollte er das Ladengeschäft entgegen der Regelungen des Mietvertrags selbst schließen.

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs stellte in einer mündlichen Verhandlung allerdings fest, dass die Klauseln, die sich für den Mieter nun als Fesseln entpuppt hatten, dennoch Gültigkeit besaßen und der Laden weiterhin und für die Dauer der gesamten Mietzeit offen zu halten sei. Der Mieter hatte damit argumentiert, dass die Klauseln ungültig seien und er sein Ladengeschäft nach eigenem Belieben öffnen und schließen könne – er berief sich also auf die unternehmerische Freiheit. Doch die hat offensichtlich ihre Grenzen.

Wie der BGH in seinem Urteil feststellte, wurde der Mietvertrag und damit die Klauseln wirksam vereinbart. Auch die Sortimentsbindung wurde nicht beanstandet, dies sei in einem Einkaufszentrum üblich, diene dem Zweck, eine bunte Mischung und damit eine höhere Attraktivität für die Kunden zu garantieren.

Auch habe der BGH bereits mehrfach festgestellt, so Rechtsanwalt Hünlein, dass es in den Verantwortungsbereich eines Mieters von Gewerberaum falle, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der von ihm gewählten Lage abzuschätzen (Unternehmerrisiko). Hierzu gehöre neben der bei einem neu zu errichtenden Einkaufszentrum entstehenden Chance auf erhöhte Gewinne in einem später florierenden Zentrum eben auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtprojekts mit den hieraus resultierenden negativen Folgen für das angemietete Einzelgeschäft. (Marzena Sicking) / (map)
(masi)