Gewerbeimmobilien: Miete und Kaution frei verhandelbar

Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages sind beide Parteien frei in der Gestaltung der Vereinbarung. Das klingt locker, ist aber meistens das Gegenteil: Gerade in begehrten Städten oder Lagen kann es bedeuten, dass der Vermieter einen "Phantasiepreis" aufrufen kann. Denn im Gegensatz zu einer Wohnraumvermietung muss er sich hier nicht an den örtlichen Mietspiegel halten. Auch hinsichtlich der Details wie Zweck der Vermietung oder Kaution ist die Gestaltung völlig frei. Da müssen Gewerbetreibende vorsichtig sein und erleben an vielen Stellen eine böse Überraschung.

So können Sie wenig dagegen ausrichten, wenn der Vermieter keine zwei oder drei, sondern z.B. sieben Monatsmieten Kaution verlangt. Wie auch schon das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Urteil bestätigt hat (28.5.2009, Az. 10 O 2/09), ist im Gewerberaummietrecht die Höhe der Kaution grundsätzlich nicht beschränkt. Sittenwidrige Vereinbarungen sind auch hier nicht erlaubt. Doch eine Kaution, die deutlich höher angesiedelt wird, als dies üblicherweise im Wohnungsmietrecht der Fall ist, ist vielleicht gemein und unfair, aber eben nicht sittenwidrig. Auch das Brandenburgische Oberlandesgericht hat das bestätigt (4.9.2006, Aktenzeichen: 3 U 78/06) und eine Kaution von sieben Monatsmieten als legitim durchgewunken. Hier hat ein Mieter also wenig Gestaltungsspielraum.

Bei den "Nebenkosten" sieht es hingegen anders aus: Der Vermieter versucht in der Regel möglichst viel auf seinen Mieter abzuwälzen. Prüfen Sie genau, welche Nebenkosten sie für das gesamte Gebäude aufgebrummt bekommen und wie hoch ihr Anteil ist. Meistens steckt hier noch eine Menge Verhandlungsspielraum drin bzw. einige Nebenkosten können Sie vielleicht auch noch "abschmettern", weil Sie überhaupt nicht davon profitieren bzw. das Angebot, dass Sie mitfinanzieren sollen, gar nicht nutzen.

Genau hinsehen sollten Sie auch, wenn keine Festmiete, sondern eine "Umsatzmiete" bezahlt werden soll. Dabei bekommt der Vermieter einen Festpreis plus eine Umsatzbeteiligung. Hier sollte genau definiert werden, was mit Umsatz gemeint ist – tatsächlich der Umsatz oder doch der Nettogewinn? Aus Sicht des Mieters ist auch eine Deckelung sinnvoll, damit die Miete bei gut laufenden Geschäften nicht in extreme Höhen schießt.

Vorsichtig sollte man auch bei anderen Sonderwegen im Gewerbemietrecht sein. So kann ein Vertrag, der nur mündlich geschlossen wurde, frühestens nach einem Jahr wieder gekündigt werden. Wer sicherstellen will, dass er aus dem Mietvertrag ggf. auch früher rauskommt – z.B. weil sich die Geschäfte nicht so entwickeln, wie man es sich vorgestellt hat, der sollte unbedingt auf einen schriftlichen Vertrag bestehen und entsprechende Klauseln darin aufnehmen.

Schriftlich sollte man unbedingt auch den Verwendungszweck der Mieträume festhalten. Wichtig ist dies vor allem, wenn Erweiterungen geplant sind. Auch die müssen im Mietvertrag festgehalten werden, sonst kann der Vermieter dem Gewerbetreibenden einen dicken Strich durch seine Rechnung machen und dennoch auf die Zahlung der vollen Miete bestehen.

Auch eine Konkurrenzschutzklausel sollte vereinbart werden. Dies gilt insbesondere für Händler, die auch auf Laufkundschaft angewiesen sind. Wer nicht möchte, dass ihm im gleichen Gebäudekomplex ein Media Markt o.ä. vor die Nase gesetzt wird, sollte sich das ebenfalls schriftlich geben lassen. Keine Angst, so eine Konkurrenzschutzklausel kann einen Vermieter von Gewerbeimmobilien nicht irritieren, im Gegenteil: sie ist absolut üblich und wer darauf verzichtet, ist selber schuld. (masi)