Mietminderung bei Gewerberäumen

Stellt ein gewerblicher Mieter fest, dass die ihm vertraglich zugesicherte Fläche von der tatsächlich vorhandenen abweicht, darf er eine Mietminderung vornehmen. Doch während bei Wohnräumen die Mietminderung meist einfach anhand der prozentualen Abweichung berechnet wird, ist es bei gewerblichen Räumen deutlich komplizierter: hier muss der Gebrauchswert der Räume berücksichtigt werden. Dies geht aus einer jetzt veröffentlichten Entscheidung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs hervor (Urteil vom 18. Juli 2012, Az.: XII ZR 97/09).

Gestritten wurde um Ansprüche aus einem seit 2003 bestehenden Mietverhältnis über ein Ladenlokal nebst Kellerräumen in Berlin. Die vereinbarte Kalt-Miete betrug ursprünglich 5.840 Euro pro Monat. Geklagt hatte der Mieter, der eine Teil-Rückzahlung der Gelder forderte. Er hatte festgestellt, dass die Fläche unterschritten wurde, die Kellerräume waren deutlich kleiner als vereinbart. So sollte die Fläche des Ladens 87 Quadratmeter und die der Keller- und Lagerräume 110 Quadratmeter betragen. Die tatsächliche Fläche des Ladens belief sich auf 85,68, die des Kellers sogar nur auf 53,93 Quadratmeter.

Der Vermieter wurde vom Landgericht zur Rückzahlung von knapp 12.000 Euro verurteilt. Sowohl der Kläger als auch der Beklagte legten dagegen Berufung ein. Der Kläger wollte mehr Geld, der Vermieter aber deutlich weniger zurückzahlen. Der Bundesgerichtshof stellte nun klar, wie in solchen Fällen zu verfahren ist.

So handle es sich bei der Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche um einen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das hat der Bundesgerichtshof zunächst für Wohnräume entschieden, doch gelte dies auch für die Miete von Geschäftsräumen. Die Flächenangabe im Vertrag diene nicht nur der Beschreibung des Mietobjekts, sondern sei vertraglich vereinbart worden. Dass die vereinbarte Nutzfläche im Vertrag mit einem Circa-Maß angegeben ist, schließe eine Mietminderung nicht aus, vor allem in Fällen nicht, in denen die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent betrage.

Dass die fehlende Fläche nur Nebenräume betrifft, schließe eine Mietminderung ebenfalls nicht aus, so die Richter. Denn es komme nicht darauf an, wie der Mieter die Flächen nutzt und ob beziehungsweise inwieweit er von der Abweichung tatsächlich beeinträchtigt ist. Dass es sich um Nebenräume und nicht um das Ladengeschäft handelt, muss aber dennoch berücksichtigt werden, nämlich bei der Berechnung des herabgesetzten Mietbetrages nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Zwar sei es grundsätzlich zulässig, die Miete prozentual um die Differenz von vereinbarter und vorhandener Fläche zu mindern. Allerdings müsse bei gewerblichen Räumen auch der geringere Gebrauchswert der Kellerräume berücksichtigt werden. Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals wäre nur gerechtfertigt, wenn die Nutzung der Kellerräume gleichwertig mit der der Ladenfläche gewesen wäre. Doch die Kellerräume seien nur als Lager gemietet worden und hätten deshalb gegenüber der Ladenfläche einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert . Eine Gleichsetzung sei deshalb falsch. Das Urteil des Kammergerichts Berlin wurde deshalb aufgehoben und der Fall zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. (map)
(masi)