Ausgangsbeschränkungen setzen Airbnb unter Druck

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Mitte März bemerkte der Ire Rob Cross in seiner Nachbarschaft in Dublin etwas Merkwürdiges: Auf der lokalen Immobilien-Website Daft.ie erschien eine Vielzahl von neuen Mietangeboten: „Ein Anstieg von 64 Prozent quer durch Dublin inmitten der Corona-Krise“ twitterte der Grafiker, der zu den Kritikern von Airbnb gehört. Der Tweet verbreitete sich viral und es zeigte sich, dass auch in anderen touristischen Zielen wie etwa Hawaii das Angebot für sonst knappen Wohnraum enorm gewachsen war.

Vermieter, die ihre Wohnungen oder Zimmer sonst über Airbnb an Urlauber anbieten, waren aufgrund der Corona-Krise unter Zugzwang. Urlaubsreisen waren in weiten Teilen der Welt praktisch unmöglich geworden und ihre Immobilien würden leer stehen, wenn sie sie nicht für den normalen Wohnungsmarkt freigeben würden.

„Durch die Corona-Pandemie ist Bewegung in das Segment ‚Wohnen auf Zeit‘ gekommen“, bestätigte eine Sprecherin von Immobilienscout24 den Trend gegenüber der Stuttgarter Zeitung, „viele private Vermieter scheinen ihre Ferienwohnungen umzuwidmen und in den Mietwohnungsmarkt zurückzuführen.“ Die deutschen Top-7-Städte bei Immobilienscout24 verzeichneten seit Beginn der Kontaktbeschränkungen im März in der Kategorie „Wohnen auf Zeit“ ein Plus von knapp 63 Prozent.

Bewirkt also die aktuelle Krise, worum sich Kommunalpolitiker rund um den Globus oft erfolglos bemühen: dass der auf Plattformen wie Airbnb vermietete Wohnraum wieder verstärkt den Einheimischen zugute kommt?

Jede zweite Wohnung für über 90 Tage vermietet

Touristisch stark frequentierte Städte auf der ganzen Welt leiden unter dem Entzug des Wohnraums durch Plattformen wie Airbnb. Der Wirtschaftswissenschaftler Felix Mindl vom Institut für Wirtschaftspolitik an der Universität zu Köln hat den Einfluss von Airbnb am Beispiel des Berliner Wohnungsmarkts untersucht. Im Untersuchungszeitraum zwischen November 2014 und Juni 2015 erfasste er über 6000 Airbnb-Unterkünfte.

Laut Mindl geht es Airbnb-Gastgebern weniger darum, ihre Wohnung mit Fremden zu teilen oder die Urlaubskasse aufzubessern - das Image, mit dem Airbnb gerne seine Plattform anpreist.Mindl hat vielmehr anhand von Daten der unabhängigen Website Inside Airbnb herausgefunden, dass jede zweite Wohnung über 90 Tage vermietet wird. Für den Wissenschaftler ist das ein klares Indiz dafür, dass man es mit einem professionellen Vermieter zu tun hat. Bei 72 Prozent der 3464 professionell eingestuften Unterkünfte wurde zudem die gesamte Wohnung angeboten.

Mindl schätzte auch den Auslastungsgrad dieser Wohnungen ein. Demnach waren diese Wohnungen im Schnitt an 202 Tagen des Jahres vermietet – reguläre Mieter haben in so einem Zeitplan keinen Platz mehr. Multipliziert man die Tage mit dem Angebotspreis auf Airbnb, kommt man auf einen durchschnittlichen Mieterlös von 16.931 Euro Miete pro Jahr. Ein lohnendes Geschäft: Die normalen Mietpreise für eine dauerhaft bewohnte Wohnung mit ähnlichen Eigenschaften hätten gerade einmal 9600 Euro an Mieteinnahmen gebracht.

Umwidmung rentiert sich

Wer seine Wohnung also dem normalen Wohnungsmarkt entzog, konnte im Schnitt über 7000 Euro an zusätzlichen Einnahmen verbuchen. Noch lukrativer ist das Geschäft, wenn man Wohnungen in einzeln vermittelbare Zimmer unterteilt: Bei knapp 8000 Euro lagen die Gewinne hier jedes Jahr. Angesichts der Gewinnspannen verwundert es nicht, dass immer mehr Hosts Airbnb zu ihrem Haupterwerb machen. In der Studie waren 1126 Wohnungen von Gastgebern angeboten worden, die mehr als nur eine Wohnung auf Airbnb anbieten.

Aktuell ist die Zahl der in Berlin auf Airbnb angebotenen Unterkünfte auf über 22.000 angestiegen - trotz aller Bemühungen der Berliner Stadtverwaltung, inklusive mehrerer „Zweckentfremdungsverbotsverordnungen“ (ZwVoVO) für Wohnraum.

Neben der Verknappung des Wohnraums für die Einheimischen wirken sich Airbnb-Vermietungen laut Mindl auch auf die Mietpreise aus. So hat er ausgerechnet, dass Airbnb nur zwischen dem zweiten Quartal 2013 und dem zweiten Quartal 2015 in den Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg knapp drei Prozent des Gesamtmietanstiegs hervorgerufen hat.

Wie viele Wohnungen, Zimmer und Apartments in gut 80 Städten weltweit bereits dem normalen Markt entzogen worden sind, lässt sich auf der Plattform InsideAirBnB.com des New Yorker Mieter-Aktivisten Murray Cox erkennen. Die liest die auf Airbnb gelisteten Immobilien regelmäßig automatisch aus und stellt sie gesammelt zur Verfügung. In Deutschland hat das Portal die Städte Berlin und München im Blick.

Airbnb unter Druck

Nachdem die ersten Meldungen die Runde machten, dass sich Airbnb-Vermieter von der Plattform zurückzögen, bemühte sich das Unternehmen schnell darum, dem eigene Zahlen entgegenzustellen. „Es gab keinen ernstzunehmenden Wandel beim Angebot von Airbnb in den Top 20 der Reiseziele in den USA und Kanada, noch in den Top 10 der europäischen Städte“ heißt es in einer Pressemitteilung. Zudem sei das weltweite Angebot an Wohnungen heute höher als noch vor einem Jahr.

Tatsächlich scheinen Vermieter Airbnb nicht zu verlassen, sondern eher eine Pause einzulegen. Sie können jedenfalls ohne Weiteres ihre Wohnungen zeitweilig auf der Plattform blockieren, ohne Airbnb komplett zu kündigen. Und das enorme Wachstum der Plattform sorgt dafür, dass das Airbnb-Angebot aktuell noch immer größer ist als im Vorjahr.

Dennoch ist Airbnb unter Druck. Die Corona-Krise beschert dem Wohnungsvermittler massive Umsatzeinbrüche. So gingen die wöchentlichen Buchungen bei Airbnb nach Zahlen der Analysefirma AirDNA in Deutschland von rund 120.000 Mitte Februar auf etwa 66.000 Mitte April zurück.

Dabei will das Unternehmen in diesem Jahr an die Börse gehen. Daher tut Airbnb derzeit alles, um bei seinen Kunden - Mietern und Vermietern - sowie potenziellen Aktionären einen guten Eindruck zu hinterlassen.

Angebote für längere Aufenthalte

So ermöglichte die Plattform Gästen, die vor der Pandemie eine Reise bis Mai gebucht hatten, von dieser Buchung bei voller Erstattung des Preises zurückzutreten. Laut der Analysefirma AirDNA machten die Kunden davon reichlich Gebrauch und stornierten damit Umsatz von einer Milliarde Dollar für die Plattform.

Zusätzlich startete Airbnb ein Hilfsprogramm von 250 Millionen Dollar, um den Gastgebern zu helfen, die durch die Pandemie-Krise existenziell bedroht sind. „Wenn Ihr Geschäft leidet, leidet auch unser Geschäft“ schrieb Firmenchef Brian Chesky den Gastgebern auf seiner Plattform. Damit erkannte er auch eine Realität an, die dem Firmenimage entgegensteht: Vielerorts haben längst Profis das Geschäft mit den Ferienwohnungen übernommen, die ihre Gäste wie am Fließband abarbeiten.

Im Mai hat sich Airbnb dann eine Finanzspritze besorgt, um selber durch die Corona-Krise zu kommen. Die Plattform hat eine Milliarde US-Dollar in Form einer strategischen Investition der Beteiligungsgesellschaften Silver Lake und Sixth Street Partners eingesammelt. Zusätzlich werden die Kosten gesenkt. Anfang Mai hat Airbnb angekündigt, rund ein Viertel seiner Stellen zu streichen. 1900 Jobs fallen weltweit weg.

Unterdessen versucht die Plattform, neue Zielgruppen zu erschließen: Statt sich an internationale Städtetouristen zu wenden, die sich für ein paar Tage oder bestenfalls Wochen einquartieren wollen, stellt es nun Angebote für längere Aufenthalte ab einem Monat auf der Homepage heraus. Auch ein Sonderprogramm für medizinisches Personal wird angepriesen, damit etwa Ärzte und Krankenpfleger Unterkünfte in der Nähe ihrer Einsatzorte finden können.

Nur temporäre Veränderungen

Auch wenn Airbnb Probleme hat, ist das Geschäftsmodell an sich bislang von der Krise unangefochten. Das Mietportal Immowelt erkennt „keine generelle Tendenz“ in seinem Angebot, die auf eine großflächige Umwandlung von Airbnb-Wohnungen zu Mietobjekten hinweist.

Aktuelle Erhebungen beim irischen Immobilienportal Daft.ie bestätigen diesen Eindruck: Die Effekte der Covid-Krise auf den Wohnungsmarkt sind demnach auf wenige Stadtviertel beschränkt – und offenbar auch nicht von Dauer.

Airbnb steht aufgrund der aktuellen Situation unter Druck. Das Risiko im Geschäftsmodell Airbnb tragen aber vor allem die Vermieter, und zwar insbesondere, wenn sie sich im Vertrauen auf ein auf Dauer narrensicheres Geschäftsmodell hauptberuflich betätigen. Der eine oder andere Vermieter versucht derzeit also seine Verluste abzufedern, indem er seine Immobilien auf dem regionalen Markt anbietet. Sobald im Zuge der Corona-Lockerungen das normale Airbnb-Geschäft wieder losgeht, dürfte der regionale Wohnungsmarkt dann aber schnell wieder leergefegt sein, weil Feriengäste mehr Geld bringen.

Dieser Artikel stammt aus c't 12/2020.

[Update vom 5.6.2020]

Um die Herkunft der Daten aus der Studie zu präzisieren, wurde im Text nachträglich als Quelle die Website Inside AirBnB ergänzt.

AirBnB hat gegenüber c't inzwischen zu der Studie von Felix Mindl Stellung genommen. Demnach seien die Daten der Studie von Felix Mindl falsch. Die Mehrheit der Gastgeber in Berlin sind ihren Untersuchungen zufolge Homesharer, die ihr eigenes Zuhause mit Gästen aus aller Welt teilen - die große Mehrheit zudem für weniger als 90 Nächte im Jahr. Auf Airbnb gebe es nach heutigem Stand mehr Unterkünfte als am 1. Januar 2020 und 90 % der Gastgeber geben an, dass sie nach der Aufhebung der Reisebeschränkungen mindestens genauso häufig Gäste bei sich empfangen wollen wie zuvor. (jo)