objego im Test: Immobilien einfach verwalten und vermieten

Die Software objego unterstützt private Vermieter bei der Immobilienverwaltung und -vermietung. Die Nebenkostenabrechnungen lassen sich mit dem digitalen Immobilienverwalter auf recht einfache Weise erstellen und alle Einnahmen und Ausgaben übersichtlich verwalten. Die Hausverwaltungs-Software für private Vermieter bietet zudem eine umfangreiche Dokumentenverwaltung und eine hilfreiche Unterstützung bezüglich der Aufbereitung der steuerrelevanten Daten für die Steuererklärung.

Digitaler Hausverwalter für private Vermieter

Die Immobilienverwaltung erweist sich für private Vermieter meist als sehr zeitintensiv. Vor allem die jährlichen Nebenkostenabrechnungen erfordern einen hohen Verwaltungsaufwand, sind häufig fehlerhaft und führen daher auch oft zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Überwiegend drehen sich dabei die Konflikte um die Frage, welche Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können und welche nicht. Für den Vermieter ist es bei der Betriebskostenabrechnung gar nicht so einfach, die umlagefähigen Nebenkosten zu identifizieren, die Umlageschlüssel korrekt festzulegen, alle Rechnungen zu berücksichtigen und die rechtlichen Vorgaben im Blick zu behalten.

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Hier sorgt objego*, eine Cloud-basierte Software für private Vermieter, die von einem Essener Unternehmen stammt, für Ordnung und Rechtssicherheit. Der Vermieter ordnet mit der Immobilien-Software alle Kostenpunkte den einzelnen Betriebskostenkategorien zu. objego übernimmt die Umlage der Kosten für die entsprechenden Kategorien automatisch und weist die individuellen Kosten für die Mieter auf den Betriebskostenabrechnungen aus.

Jährliche Nebenkostenabrechnung inklusive Anschreiben erstellen

objego bietet die Möglichkeit, für Mieter von Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie Gewerbe- und Mischimmobilien die jährliche Nebenkostenabrechnung mit einem individuellen Anschreiben zu erstellen. Auch Betriebskostenabrechnungen bei einer gewerblichen Nutzung sind möglich. Für die angelegten gewerblichen Mietverhältnisse kann eine Ausweisung der Umsatzsteuer festgelegt und ein Vorwegabzug für gewerblich vermietete Einheiten berücksichtigt werden.

Die Nebenkostenabrechnungen lädt der Vermieter versandfertig im PDF-Format herunter und verschickt diese an die Mieter. Heizkostenabrechnungen lassen sich hingegen mit objego nicht erstellen. In der Betriebskostenabrechnung wird daher lediglich das Ergebnis der Heizkostenabrechnung eingetragen.

Erste Schritte in objego: Mietobjekt anlegen und Mieteinheiten hinzufügen

objego bietet dem Nutzer eine recht übersichtliche Oberfläche und eine einfache und durchdachte Bedienung. Nach dem ersten Start legt der Anwender ein Mietobjekt an, etwa ein Mehrfamilienhaus, und gibt dessen Adresse ein. Er fügt die Mieteinheiten hinzu, die in dem Objekt existieren, etwa Wohnungen, Garagen oder Gewerberäume. Im nächsten Schritt legt der Vermieter die Art der Nutzung fest, also Vermietung, Leerstand oder Selbstnutzung, und ergänzt die Daten der Mieter. Einnahmen und Ausgaben können automatisch verbucht und alle wichtigen Dokumente wie Mietverträge, Übergabeprotokolle oder Handwerkerrechnungen archiviert und digital verwaltet werden.

Wenn Vermieter in objego ihr Bankkonto anbinden und einen Mieteingang verbuchen, können sie festlegen, dass die Mietzahlungen zukünftig der jeweiligen Wohnungseinheit automatisch zugeordnet werden. objego sendet dem Vermieter auf Wunsch monatlich per E-Mail einen Bericht, wann welche Mietzahlungen verbucht wurden.

Gut gelungen ist beim digitalen Immobilienverwalter die Aufbereitung der steuerrelevanten Daten über Einnahmen, Ausgaben und Mietverhältnisse. objego erkennt alle Informationen automatisch, die für die Steueranlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) von Bedeutung sind, und präsentiert diese für die jeweiligen Wohnungseinheiten und Steuerjahre in einer Excel-Tabelle. Alle Einkünfte aus der Vermietung werden ähnlich wie im Steuerformular aufgelistet und dabei auch die Werbungskosten berücksichtigt. Der Vermieter kann die Übersicht exportieren und auch gleich an sein Steuerbüro weiterleiten.

Nützliche Vertragsvorlagen für Vermieter

Eine große Auswahl an Vorlagen für die Vermietung steht in objego zum Abruf bereit, vom rechtssicheren Mietvertrag bis zum Übergabeprotokoll. Im Starter-Paket können die meisten Vorlagen als PDF heruntergeladen werden, in den Kaufpaketen lassen sich die Dateien sowohl als PDF- als auch als DOC-Dokument herunterladen, um sie auf Wunsch anschließend anzupassen.

• Mietverträge, Staffel- und Indexmietverträge
• Hausordnung
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• Mieterselbstauskunft
• Wohnungsgeberbestätigung
• Übergabeprotokoll
• Mieterhöhung: Index- und Staffelmietvertrag
• Anpassung Vorauszahlung nach Betriebskostenabrechnung
• Anpassung Vorauszahlung wegen Energiekrise
• Abmahnung wegen Zahlungsverzug
• Zahlungserinnerung bei Mietrückstand
• Mietaufhebungsvertrag
• Kündigungsbestätigung
• Vorlage zum Winterdienst
• Wartungsprotokoll Rauchmelder
• Checkliste Grundsteuerreform

objego unterstützt Vermieter auch bei der Zählerstanderfassung. Der Nutzer legt Zähler für die einzelnen Mieteinheiten an, erfasst die Zählerstände für Wasser, Strom oder Gas und verwendet die Verbrauchsdaten auch gleich für die Betriebskostenabrechnungen. Die digitale Erfassung der Zählerstände ersetzt separat geführte Zähleraufzeichnungen durch eine zentrale Speicherung und berechnet automatisch die relevanten Verbräuche.

Unter dem Menüpunkt "Wissenswertes" erteilt objego außerdem hilfreiche Informationen und Praxis-Tipps zu aktuellen Themen für Vermieter, beispielsweise zu Energie- und Heizkosten oder der Grundsteuer.

Drei Versionen: objego Starter, Basic und Premium

Bis zum Jahresende 2022 konnten Anwender den digitalen Immobilienverwalter objego in der Vollversion kostenfrei nutzen. Dies beschränkt sich nun auf das kostenlose Starter-Paket. Hinzu gekommen sind mit Basic und Premium zwei weitere kostenpflichtige objego-Editionen. Das Starter-Paket kann dauerhaft zum Nulltarif verwendet werden. Es bietet eine Zählerstanderfassung, ein Einnahmen- und Ausgaben-Management, eine automatische Mieteingangskontrolle und eine Dokumentenverwaltung. Zudem kann der Nutzer die Nebenkostenabrechnung ausprobieren, diese jedoch nicht herunterladen. Die PDF-Vorlagen stehen zur Verfügung, sind jedoch nicht editierbar.

Durch diese Einschränkungen erweist sich objego Starter eher als Testversion zum Einstieg. Private Vermieter, welche die Nebenkostenabrechnungen nicht nur erstellen, sondern auch im PDF-Format laden möchten, benötigen objego Basic. Hier fallen bei einer Laufzeit ab zwölf Monaten Kosten in Höhe von 4,95 Euro monatlich an. Die Abbuchung erfolgt im Voraus für die gesamte Vertragslaufzeit. objego basic bietet dem Vermieter eine Unterstützung bei der Vorbereitung der Anlage V für Mehrfamilienhäuser und die Möglichkeit des Exports der Einnahmen- und Ausgabendaten.

Wer den vollständigen Funktionsumfang benötigt, muss zur Premium-Version greifen, die monatlich 9,95 Euro kostet. Zusätzliche Features gegenüber der Basic-Edition betreffen vor allem die Nebenkostenabrechnungen. objego Premium bietet anpassbare Abrechnungen, unterstützt Nebenkosten für Gewerbeimmobilien und verzichtet in der Nebenkostenabrechnung und anderen Dokumenten auf das objego-Logo. Die objego Pakete lassen sich bis zu 14 Tage vor dem Ende der Laufzeit kündigen. Ansonsten verlängert sich der Vertrag nach Ablauf der gewählten Laufzeit automatisch um weitere drei beziehungsweise zwölf Monate.

Die genannten Preise gelten bei einer Laufzeit ab zwölf Monaten. Bei einer dreimonatigen Laufzeit erhöhen sich die Kosten in der Basic-Edition auf 6,95 Euro monatlich und 14,95 Euro bei objego Premium. Alle objego-Pakete ermöglichen die Verwaltung einer unbegrenzten Anzahl an Wohnungseinheiten. Allerdings spricht das Programm private Vermieter an, die eine überschaubare Anzahl an Nutzeinheiten verwalten möchten. Für Immobilienverwalter, die eine sehr große Anzahl an Wohnungen betreuen, wird objego daher wohl schon bald an Grenzen stoßen. Der Hersteller selbst empfiehlt, in der Software maximal 70 Nutzeinheiten anzulegen.

objego im Test: Unser Fazit

objego* stellt privaten Vermietern alle wichtigen Funktionen einer Immobilienverwaltung zur Verfügung, von der Nebenkostenabrechnung und der Dokumentenverwaltung bis hin zur Vorbereitung für die Steuererklärung, Vermieter-Vorlagen und eine digitale Zählerstanderfassung.

Der digitale Immobilienverwalter spart dem Vermieter einiges an Zeit und Nerven, indem dieser clever durch die Betriebskostenabrechnung geführt wird. Vermieter haben alle Zahlungseingänge und -ausgänge mit objego stets im Blick und können die Mieteinnahmen und Ausgaben verfolgen und den einzelnen Mietparteien zuordnen. objego punktet mit einer intuitiven Bedienung und einer guten Übersichtlichkeit.

Die objego Starter-Edition ermöglicht, die Funktionen der Immobilienverwaltungs-Software auszuprobieren. Allerdings ist das Gratis-Paket funktionell so stark eingeschränkt, dass eine dauerhafte Nutzung für Vermieter wenig sinnvoll erscheint. Es fehlt unter anderem die Möglichkeit, die erstellten Nebenkostenabrechnungen herunterzuladen. Die meisten Vermieter sind daher mit dem Basic-Paket am besten bedient. Wer objego für die Verwaltung von Gewerbeeinheiten nutzen möchte, sollte zu objego Premium greifen.

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Redaktion & Aktualisierung: heise Download-Team

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